מיסוי נדל"ן בישראל — שלושת המסים שכדאי להכיר

מס רכישה — כשאתם קונים

זה המס הראשון שתפגשו, והוא משולם על ידי הקונה. הסכום נקבע לפי שווי הדירה, אבל הוא מחושב במדרגות — בדיוק כמו מס הכנסה. כלומר לא משלמים אחוז אחד על כל הסכום, אלא כל חלק מהמחיר "נכנס" למדרגה שלו.

הנקודה הכי חשובה כאן היא ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת.

דירה יחידה

אם זו הדירה היחידה שלכם, מגיעה לכם מדרגת פטור. נכון ל-2026, על החלק שעד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס רכישה בכלל. רק מעבר לסכום הזה מתחילים לשלם — 3.5% על החלק הבא, ואחר כך אחוזים גבוהים יותר ככל שהדירה יקרה יותר.

דירה נוספת

אם כבר יש לכם דירה, התמונה שונה לגמרי. על דירה נוספת אין מדרגת פטור — משלמים 8% כבר מהשקל הראשון (ועל החלק היקר מאוד, מעל כ-6 מיליון ₪, השיעור עולה ל-10%). זה הבדל של עשרות אלפי שקלים, ולכן ההגדרה של "יחידה" מול "נוספת" היא קריטית.

מס שבח — כשאתם מוכרים

כשמוכרים דירה ברווח, משלמים מס על הרווח. זה מס שבח, והוא משולם על ידי המוכר. השיעור נכון ל-2026 הוא 25% מהרווח הריאלי — כלומר מההפרש בין מה שקניתם למה שמכרתם, אחרי שמנכים הוצאות מוכרות (כמו שכר טרחת עורך דין, תיווך ושיפוצים) ומתאמים את המחיר המקורי לאינפלציה.

החדשות הטובות: על דירת מגורים יחידה אפשר לקבל פטור מלא, אם עומדים בתנאים. בין השאר — שזו אכן הדירה היחידה שלכם בישראל, שהחזקתם בה תקופה מינימלית, ושלא ניצלתם את אותו פטור על דירה אחרת בחודשים שלפני המכירה. הפטור הזה תקף עד תקרת שווי גבוהה (כ-5 מיליון ₪ נכון ל-2026), כך שרוב מוכרי הדירה היחידה פשוט לא משלמים מס שבח בכלל.

מס על שכר דירה — כשאתם משכירים

אם אתם משכירים דירה למגורים, ההכנסה הזו חייבת במס — אבל יש כאן שתי דרכים נוחות שכדאי להכיר, ואתם בוחרים מה שמשתלם לכם:

• מסלול הפטור. אם סך כל ההכנסה שלכם משכר דירה לא עוברת את התקרה החודשית — כ-5,654 ₪ נכון ל-2026 — לא משלמים מס בכלל. עוברים את התקרה רק במעט? יש חישוב "פטור מתואם" שמקטין את החבות.
• מסלול 10%. משלמים מס קבוע של 10% על כל ההכנסה משכר הדירה, בלי תקרה ובלי ניכוי הוצאות. פשוט, מהיר, ומתאים למי שמקבל סכומים גבוהים יותר.

חשוב לדעת: התקרה היא על סך ההכנסה מהשכרה, לא לכל דירה בנפרד. אם משכירים שתי דירות, מחברים את הכל יחד מול אותה תקרה.

דוגמה אחת שמחברת הכול

נניח שקניתם דירה ב-1,800,000 ₪ כדירה יחידה. כיוון שהמחיר מתחת למדרגת הפטור, מס הרכישה שלכם הוא 0 ₪. אחרי כמה שנים אתם משכירים אותה ב-5,000 ₪ בחודש — מתחת לתקרת הפטור, ולכן גם על השכירות לא משלמים מס. בהמשך אתם מוכרים אותה ב-2,300,000 ₪. זו עדיין הדירה היחידה שלכם, ובהינתן שאתם עומדים בתנאים — מס השבח גם הוא 0 ₪. שלושת המסים, אפס תשלום — כי מדובר בדירה יחידה. אותו תרחיש בדיוק עם דירה נוספת היה מסתכם בעשרות אלפי שקלים.

מה לבדוק לפני שקונים, מוכרים או משכירים

• לפני קנייה: בדקו אם זו "דירה יחידה" עבורכם — זה קובע אם תשלמו מס רכישה זעום או 8% מהשקל הראשון. הריצו את המספר במחשבון מס רכישה של רשות המסים לפני שאתם מתחייבים.
• לפני מכירה: בדקו אם אתם זכאים לפטור ממס שבח, ואספו מראש את כל הקבלות על הוצאות שמותר לנכות — הן מקטינות את הרווח החייב במס.
• לפני השכרה: חשבו את סך ההכנסה החודשית מול תקרת הפטור, והשוו אותה למסלול 10%. בחירת המסלול הנכון יכולה לחסוך לכם כסף כל שנה.
• תמיד: המדרגות והתקרות מתעדכנות, וכל מקרה יכול להיות שונה. לפני עסקה גדולה שווה לבדוק את המספר המדויק במקור הרשמי, ובמקרים מורכבים להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך.