מיסוי נדל"ן בישראל: שלושת המסים שכדאי להכיר

מס רכישה: כשאתה קונה

זה המס הראשון שתפגוש, והוא משולם על ידי הקונה. הסכום נקבע לפי שווי הדירה, והוא מחושב במדרגות, בדיוק כמו מס הכנסה. כלומר לא משלמים אחוז אחד על כל הסכום, אלא כל חלק מהמחיר נכנס למדרגה שלו.

והנקודה הכי חשובה כאן היא ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת.

דירה יחידה

אם זו הדירה היחידה שלך, מגיעה לך מדרגת פטור. נכון ל-2026, על החלק שעד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס רכישה בכלל. רק מעבר לסכום הזה מתחילים לשלם, 3.5% על החלק הבא, ואחר כך אחוזים גבוהים יותר ככל שהדירה יקרה.

דירה נוספת

ואם כבר יש לך דירה, התמונה שונה לגמרי. על דירה נוספת אין מדרגת פטור. משלמים 8% כבר מהשקל הראשון, ועל החלק היקר מאוד, מעל כ-6 מיליון ₪, השיעור עולה ל-10%.

זה הבדל של עשרות אלפי שקלים, ולכן ההגדרה של "יחידה" מול "נוספת" היא קריטית.

מס שבח: כשאתה מוכר

כשמוכרים דירה ברווח, משלמים מס על הרווח. זה מס שבח, והוא משולם על ידי המוכר.

השיעור נכון ל-2026 הוא 25% מהרווח הריאלי, כלומר מההפרש בין מה שקנית למה שמכרת, אחרי שמנכים הוצאות מוכרות כמו שכר טרחת עורך דין, תיווך ושיפוצים, ומתאימים את המחיר המקורי לאינפלציה.

והחדשות הטובות: על דירת מגורים יחידה אפשר לקבל פטור מלא, אם עומדים בתנאים. בין השאר שזו אכן הדירה היחידה שלך בישראל, שהחזקת בה תקופה מינימלית, ושלא ניצלת את אותו פטור על דירה אחרת בחודשים שלפני המכירה.

הפטור תקף עד תקרת שווי גבוהה, כ-5 מיליון ₪ נכון ל-2026, ולכן רוב מוכרי הדירה היחידה פשוט לא משלמים מס שבח בכלל.

מס על שכר דירה: כשאתה משכיר

אם אתה משכיר דירה למגורים, ההכנסה הזאת חייבת במס. אבל יש כאן שתי דרכים נוחות, ואתה בוחר מה שמשתלם לך:

• מסלול הפטור. אם סך ההכנסה שלך משכר דירה לא עוברת את התקרה החודשית, כ-5,654 ₪ נכון ל-2026, לא משלמים מס בכלל. ואם עוברים אותה רק במעט, יש חישוב פטור מתואם שמקטין את החבות.
• מסלול 10%. משלמים מס קבוע של 10% על כל ההכנסה, בלי תקרה ובלי ניכוי הוצאות. פשוט, מהיר, ומתאים למי שמקבל סכומים גבוהים יותר.

וחשוב לדעת: התקרה היא על סך ההכנסה מהשכרה, לא לכל דירה בנפרד. אם אתה משכיר שתי דירות, מחברים הכל יחד מול אותה תקרה.

דוגמה אחת שמחברת הכל

נניח שקנית דירה ב-1,800,000 ₪ כדירה יחידה. כיוון שהמחיר מתחת למדרגת הפטור, מס הרכישה שלך הוא אפס.

אחרי כמה שנים אתה משכיר אותה ב-5,000 ₪ בחודש, מתחת לתקרת הפטור, ולכן גם על השכירות אין מס.

ובהמשך אתה מוכר אותה ב-2,300,000 ₪. זו עדיין הדירה היחידה שלך, ובהנחה שאתה עומד בתנאים, גם מס השבח הוא אפס.

שלושת המסים, אפס תשלום. ואותו תרחיש בדיוק עם דירה נוספת היה מסתכם בעשרות אלפי שקלים.

ומה לבדוק לפני שקונים, מוכרים או משכירים

• לפני קנייה: תבדוק אם זו דירה יחידה עבורך. זה קובע אם תשלם מס רכישה זעום או 8% מהשקל הראשון. תריץ את המספר במחשבון מס הרכישה של רשות המסים לפני שאתה מתחייב.
• לפני מכירה: תבדוק אם אתה זכאי לפטור ממס שבח, ותאסוף מראש את כל הקבלות על הוצאות שמותר לנכות. הן מקטינות את הרווח החייב.
• לפני השכרה: תחשב את סך ההכנסה החודשית מול תקרת הפטור, ותשווה למסלול 10%. בחירת המסלול הנכון חוסכת כסף כל שנה.
• ותמיד: המדרגות והתקרות מתעדכנות, וכל מקרה יכול להיות שונה. לפני עסקה גדולה שווה לבדוק את המספר המדויק במקור הרשמי, ובמקרים מורכבים להתייעץ עם איש מקצוע.