שכירות מול קנייה: הכלל שבודק את זה במספרים ולא בתחושות

הכלל: חמישה אחוזים

הרעיון מאחורי הכלל הוא לענות על שאלה אחת: כמה באמת עולה לי להחזיק דירה בבעלות, בשנה? לא כמה ההחזר החודשי. כמה זה עולה בפועל.

הכלל מפרק את זה לשלושה רכיבים, וכל אחד מהם בערך אחוז עד שלושה מערך הנכס בשנה:

• מסים ואגרות, בערך אחוז. כל מה שמשלמים על עצם הבעלות.
• תחזוקה, בערך אחוז. תיקונים, שיפוצים, בלאי, ועד בית. הוצאה שלא קורית כל חודש, אבל בפריסה של עשור היא בהחלט שם.
• עלות ההון, בערך שלושה אחוזים. וזה הרכיב שכמעט תמיד נשכח.

יחד: כחמישה אחוזים בשנה. והכלל אומר שאם שכר הדירה השנתי על אותה דירה נמוך מחמישה אחוזים ממחירה, כלכלית עדיף לשכור ולהשקיע את ההפרש.

ומה זו "עלות ההון", ולמה זה החלק החשוב

זה הרכיב שהופך את החישוב הזה לשונה מכל חישוב אחר שראית, אז שווה לעצור עליו.

נניח שהבאת 700 אלף שקל הון עצמי לדירה. הכסף הזה עכשיו יושב בקירות. הוא לא נעלם, אבל הוא גם לא עושה כלום. אילו לא היית קונה, הוא היה יכול להיות מושקע במקום אחר ולייצר תשואה.

והתשואה שוויתרת עליה היא עלות אמיתית, גם אם היא לא מופיעה בשום חשבון שאתה מקבל.

ואותו דבר מהצד השני: על החלק הממומן אתה משלם ריבית לבנק. גם היא עלות. שני אלה יחד הם עלות ההון.

איך מריצים את זה על דירה אמיתית

קח דירה שאתה שוקל, וכמה מספרים:

1. מחיר הדירה. נניח 2.2 מיליון שקל.
2. כפול חמישה אחוזים, כלומר 110 אלף שקל בשנה. זו העלות השנתית המשוערת של הבעלות.
3. חלקי 12, כלומר כ-9,200 שקל בחודש.
4. ותשווה לשכר הדירה על דירה דומה באותו אזור.

אם שכר הדירה על דירה כזאת הוא 6,000 שקל, החישוב היבש אומר ששכירות זולה יותר, וההפרש של כ-3,200 שקל בחודש הוא מה שיש לך להשקיע. ואם שכר הדירה הוא 11 אלף, הקנייה עדיפה כלכלית.

ומה קורה כשמריצים את זה על ישראל

וכאן זה נהיה מעניין. תשואת השכירות בישראל, כלומר שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, עומדת בממוצע בסביבות 2.5% עד 3%. ובאזורי הביקוש במרכז היא נמוכה אף יותר.

והמשמעות פשוטה: ברוב שוק הנדל"ן הישראלי, שכר הדירה נמוך משמעותית מסף החמישה אחוזים. לפי הכלל היבש, זה אומר שהשכרה עדיפה כלכלית ברוב המקרים.

וזה גם מסביר משהו רחב יותר: כשהתשואה השוטפת כל כך נמוכה, מי שקונה דירה בישראל לא באמת קונה תזרים. הוא קונה ציפייה לעליית ערך.

זו לא בהכרח טעות. אבל חשוב לדעת שזה ההימור, ולא לבלבל אותו עם "נכס שמכניס כסף".

ארבעה דברים שהנוסחה לא יודעת

ועכשיו החלק ההוגן. הכלל הזה הוא כלי טוב, אבל הוא מודד רק את מה שאפשר למדוד. הנה מה שהוא מפספס:

• החיסכון הכפוי. משכנתה היא הוראת קבע שאי אפשר לוותר עליה. היא מכריחה אותך לצבור הון, גם בחודשים שבהם לא היית חוסך מרצון. זה יתרון התנהגותי עצום, והוא לא מופיע בשום נוסחה.
• ההנחה שתשקיע את ההפרש. כל החישוב עומד על זה שאתה באמת לוקח את ההפרש החודשי ומשקיע אותו בעקביות, שנים. ומי שלא עושה את זה, ורובם לא, מקבל את החיסרון של השכירות בלי היתרון שלה.
• יציבות. דירה בבעלות היא ודאות שלא יעלו לך את שכר הדירה ולא יבקשו ממך לפנות בעוד שנה. למשפחה עם ילדים בבית ספר זה שווה כסף אמיתי, גם אם קשה לתמחר אותו.
• אינפלציה. ההחזר על משכנתה בריבית קבועה נשחק עם השנים, בזמן ששכר הדירה נוטה לעלות. וככל שהאופק ארוך יותר, זה משחק לטובת הקנייה.

אז מה עושים עם זה

הכלל הזה לא נועד להכריע בשבילך. הוא נועד לוודא שאתה מכריע עם המספר לפניך ולא בלעדיו.

ושלוש שאלות שכדאי לענות עליהן לפני ההחלטה:

• לכמה זמן? מתחת לחמש שנים, עלויות העסקה לבדן, מסים, עורך דין, תיווך וריבית מוקדמת, הופכות את הקנייה ליקרה. מעל עשר שנים, התמונה מתהפכת.
• האם אני באמת אשקיע את ההפרש? תשובה כנה. אם התשובה היא לא, החיסכון הכפוי של המשכנתה שווה לך יותר ממה שהנוסחה מראה.
• ומה אני קונה כאן, תזרים או שקט? אם התשובה היא שקט ויציבות למשפחה, זה לגיטימי לחלוטין. פשוט תדע שזה מה שקנית, ואל תספר לעצמך שזו הייתה ההחלטה הכלכלית הזולה.

אז איך מחליטים

אין כאן מנצח אחד. יש חישוב, ויש דברים שלא נכנסים לחישוב, ושניהם אמיתיים.

מה שכן, הוויכוח הזה נעשה בישראל כמעט תמיד ברמת הסיסמאות, ובדרך כלל מול לחץ חברתי כבד.

והכלל הזה מחזיר אותו למקום שבו הוא צריך להיות: החלטה שאתה מקבל, עם המספרים ביד, מתוך הבנה של מה אתה מוותר עליו ומה אתה מקבל בתמורה.